Cómo crear una sociedad inmobiliaria en Chile

Para crear una sociedad inmobiliaria en Chile: define tu modelo (renta, desarrollo, administración), constituye la sociedad en el Registro de Empresas y Sociedades (Empresa en un Día) o por escritura pública, obtiene RUT e inicio de actividades con giros inmobiliarios en el SII, tramita patente municipal, habilita facturación electrónica y ordena contabilidad. Si vas a construir/subdividir, gestiona permisos DOM y ambientales.

Si vas a invertir, desarrollar proyectos o administrar arriendos, una sociedad inmobiliaria te permite operar ordenado y proteger patrimonio. Esta guía (actualizada 2025) explica el proceso paso a paso, con enfoque local, ejemplos y alertas tributarias. También verás permisos, costos, plazos y errores frecuentes, para que cierres con un plan claro y accionable.

Guía paso a paso para crear una sociedad inmobiliaria en Chile

Constituirla implica decisiones legales, tributarias y operativas. Así evitas reprocesos y costos.

Paso 1: Define tu modelo y alcance del giro

• Compra y arriendo de inmuebles propios (renta residencial/comercial).
• Desarrollo y venta de proyectos (permisos, ventas, postventa).
• Administración de arriendos de terceros (servicios gravados con IVA).
• Ejemplo Chile: arriendo no amoblado de vivienda → usualmente exento de IVA; amoblado o con servicios tipo hotelería → afecto a IVA.

Paso 2: Elige la forma social

• SpA (Sociedad por Acciones): flexible; permite 1 socio y facilita entrada/salida de inversionistas.
• Ltda. (Responsabilidad Limitada): cuotas sociales; buena para grupos estables.
• EIRL: una sola persona; simple, separa patrimonio personal/empresarial.
• S.A.: gobierno corporativo robusto; para proyectos grandes.

Usa el lenguaje legal correcto: acciones (SpA/S.A.) vs cuotas (Ltda.) y derechos del titular (EIRL).

Paso 3: Nombre, objeto y estatutos/contrato social

• Nombre disponible; considera dominio .cl.
• Objeto amplio inmobiliario: compra, venta, arriendo, administración, construcción, loteo, inversión y servicios relacionados.
• Cláusulas clave: administración (gerente/representante), poderes, aumentos de capital, cesión de cuotas, resolución de conflictos.
• Ejemplo de objeto: “La sociedad tendrá por objeto la inversión, compra, venta, arriendo, administración y desarrollo de bienes raíces urbanos y rurales, construcción de obras y toda actividad inmobiliaria y de servicios relacionados”.

Paso 4: Constituye la sociedad en el RES o por escritura

• Empresa en un Día (RES) con ClaveÚnica/FEA → rápido y económico.
• Escritura pública + inscripción → más tiempo/costo, útil si necesitas cláusulas especiales.
• Socios extranjeros: RUT chileno y representante domiciliado en Chile para trámites SII.
• Tiempo: con RES, puede quedar lista mismo día.

Paso 5: RUT e inicio de actividades (SII)

• Trámite en línea (e-RUT) o presencial si el SII lo pide.
• Giros: compra-venta de bienes raíces, alquiler de inmuebles propios, administración de propiedades, corretaje, construcción, etc.
• Habilita DTE (factura/boleta electrónica) desde el inicio.

Paso 6: Patente municipal

• Tramita en la municipalidad del domicilio comercial (2 cuotas anuales).
• Requisitos: inicio SII, contrato o autorización de domicilio, zonificación cuando aplique.
• Oficina virtual: confirma que la comuna la admite para giros inmobiliarios.

Paso 7: Permisos si construirás o subdividirás

• Permiso de edificación (DOM), según OGUC y Plan Regulador.
• Factibilidades de servicios (agua, alcantarillado, electricidad) y SEIA si corresponde.
• Estudios: mecánica de suelos, viales, rasantes, cargas urbanas.
• Tip: ingresa anteproyecto a DOM antes de comprar terreno.

Paso 8: Bancarización y financiamiento

• Abre cuenta corriente de empresa (escritura, inicio SII, flujos, respaldo).
• Opciones: créditos, mutuos, leasing, inversionistas, crowdfunding.
• Disciplina: separa inversión, puesta en marcha e impuestos; no mezcles finanzas personales.

Paso 9: Contabilidad, IVA y cumplimiento

• Elige régimen tributario (Pro Pyme o general) con tu contador.
• IVA: venta habitual de inmuebles y servicios inmobiliarios suelen estar afectos; arriendo de vivienda no amoblada suele ser exento.
• Renta: planifica depreciaciones, gastos deducibles (contribuciones, mantenciones, intereses) y respaldo.
• Obligaciones: PPM, F29 (IVA), F22 (Renta), DJ y libros electrónicos.

Paso 10: Operación: contratos y gestión de riesgos

• Contratos tipo: promesa, compraventa, arriendo, administración, corretaje, mandatos.
• Seguros: incendio, sismo, RC; pide garantías en arriendos.
• Compliance: prevención de lavado de activos (si manejas fondos de terceros), KYC de clientes y due diligence de propiedades.
• Práctica Chile: en arriendos, usar cláusulas y respaldo notarial para facilitar cobranza/terminación por no pago.

Claves tributarias para una sociedad inmobiliaria

Un buen diseño mejora rentabilidad y baja riesgo. Coordínalo con contabilidad desde el inicio.

Régimen y estructura de capital

• Pro Pyme puede simplificar, pero revisa efectos en retiros/dividendos y créditos.
• Capitaliza (no solo préstamos de socios) para mejorar banca y solvencia.
• Si venderás inmuebles, define IVA y costo tributario de terreno/obra con precisión.

IVA en arriendos y servicios

• Vivienda no amoblada: usualmente exento.
• Amoblado o con servicios: afecto a IVA.
• Administración/corretaje: generalmente afectos.
• Tip: separa contratos exentos y afectos para declarar sin confusión.

Gastos deducibles y respaldo

• Deducibles: contribuciones, gastos comunes del propietario, mantención, intereses, seguros, honorarios.
• No deducibles: gastos personales, mejoras capitalizables, multas (salvo excepciones).
• Respaldo: exige facturas/boletas, contratos y comprobantes bancarios; evita efectivo.

Documentos y cláusulas esenciales

Cláusulas recomendadas (estatutos/contrato social)

• Objeto inmobiliario amplio y actividades afines.
• Facultades del administrador para comprar, vender, hipotecar, arrendar.
• Aumentos de capital y preferencia de socios.
• Salida/entrada de socios (derecho preferente; en Ltda., cesión de cuotas con formalidades).
• Resolución de disputas y auditoría.

Contratos operativos imprescindibles

• Promesa de compraventa con condiciones (permiso DOM, crédito, estudios).
• Arriendo: garantías, reajustes, causales y procedimientos de término.
• Administración a terceros: honorarios, IVA y responsabilidades.
• Mandatos/poderes notariales vigentes.

Buenas prácticas de gestión y control

Controles críticos

• Cuenta bancaria exclusiva y conciliaciones mensuales.
• Calendario tributario/patentes al día.
• Carpeta digital por inmueble: títulos, inscripciones, seguros, contratos, gastos, garantías, vencimientos.
• KPIs: vacancia, morosidad, cap rate, payback de mejoras, rendimiento por proyecto.

Errores frecuentes (y cómo evitarlos)

• Objeto social restringido → te obliga a reformar estatutos.
• Mezclar exentos/afectos sin separación → errores en F29/DJ.
• No tramitar patente por “operar desde casa” → multas.
• Subestimar plazos DOM en compras “apretadas” → retrasos/sobrecostos.

Checklist rápido para crear una sociedad inmobiliaria

• Modelo definido: renta, desarrollo, administración o mixto.
• Sociedad constituida (RES o escritura) con objeto amplio.
• RUT, inicio de actividades y giros correctos en SII.
• Patente municipal tramitada.
• DTE (facturación/boleta electrónica) habilitado.
• Cuenta bancaria y contabilidad organizada.
• Contratos tipo listos; seguros vigentes.
• Permisos DOM y estudios (si aplica).

Tabla comparativa: tipos de sociedad para negocio inmobiliario

Forma	Ventajas	Consideraciones
Ltda.	Estructura conocida, buen encaje con socios estables, cuotas sociales	Más rígida para cambios de socios; cesión de cuotas con formalidades
EIRL	Unipersonal, simple, separa patrimonio	Menos flexible para sumar inversionistas
S.A.	Gobierno corporativo robusto, útil en proyectos grandes	Mayor costo y formalidad; auditorías y juntas exigentes

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta crear una sociedad inmobiliaria?

Con RES, el costo puede ser bajo o nulo con firma digital; suma eventuales notarías, patente y honorarios legal/contable.

¿Qué giros SII elegir?

Compra-venta de bienes raíces, alquiler de inmuebles propios, administración de propiedades, corretaje y construcción (si aplica). Define según tu modelo para emitir DTE correctos.

¿El arriendo paga IVA?

Vivienda no amoblada: por regla general exenta. Amoblada/servicios: afecta. Administración/corretaje: usualmente afectos.

¿Necesito patente municipal si trabajo remoto?

Sí. La patente se exige por el domicilio comercial; verifica zonificación y documentos.

¿Plazos de puesta en marcha?

Con RES, constitución en 1 día si todos firman digitalmente; RUT/inicio SII rápido; patente toma días/semanas según comuna; DTE suele ser inmediato si cumples requisitos.

Conclusión

Crear una sociedad inmobiliaria bien estructurada —objeto amplio, giros SII correctos, contabilidad y permisos al día— proteges patrimonio, mejoras financiamiento y evitas riesgos tributarios. Si quieres acelerar y reducir errores, podemos ayudarte con constitución, setup tributario y gestión contable continua para que te enfoques en capturar oportunidades.