IVA en viviendas nuevas: exención por 1 año y requisitos
El IVA en viviendas nuevas podrá quedar exento en determinadas primeras ventas, por un año desde el 1 de diciembre de 2026, según la Ley 21.850. La vivienda debe cumplir requisitos como una recepción municipal definitiva certificada con fecha anterior a la publicación de la ley. La opción es del vendedor y no implica que todo comprador obtendrá una reducción automática de 19% en el precio.
Revisión: 19 de octubre de 2026. La base es el artículo cuarto transitorio de la Ley 21.850, publicada el 17 de octubre. Antes de incorporar la exención al financiamiento, revisa documentos y condiciones de la operación.
Qué cambia en el IVA en viviendas nuevas
La disposición establece una exención para contratos de compraventa que cumplan sus condiciones copulativas. No elimina permanentemente el IVA de todas las operaciones inmobiliarias. Tampoco convierte cualquier inmueble anunciado como nuevo en una venta acogida.
El beneficio exige una decisión del vendedor conforme a la ley. El comprador debe pedir que se aclare el tratamiento en la propuesta y documentación. Una frase comercial sobre la reforma no reemplaza la revisión de escritura, recepción municipal y antecedentes de primera enajenación.
La utilidad de esta noticia es identificar qué preguntar antes de reservar o firmar. El precio final y sus condiciones comerciales deben constar con claridad; no deben inferirse solo de un porcentaje tributario.
Qué inmuebles pueden cumplir
La ley define vivienda como un inmueble construido destinado a habitación, con independencia de valor, superficie o número de unidades del proyecto, dentro de este régimen. No confundas esta exención con los requisitos de superficie del impuesto único para arriendos DFL2.
Pueden incluirse estacionamientos y bodegas vendidos en el mismo acto o contrato con la vivienda principal, bajo las condiciones de recepción municipal señaladas. Una compra separada de una bodega no hereda automáticamente el tratamiento de otra escritura.
La vivienda debe contar con recepción definitiva de obras otorgada por la Dirección de Obras Municipales competente. El certificado debe indicar fecha anterior a la publicación de la ley. Para esta revisión, la fecha relevante es anterior al 17 de octubre de 2026.
¿Esta medida podría afectar tus decisiones? Reúne los antecedentes de tu caso antes de aplicar una tasa o beneficio.
Qué significa primera enajenación
La disposición se refiere a la primera transferencia onerosa del dominio del inmueble nuevo después de la recepción municipal definitiva. Existen reglas especiales para transferencias entre empresas relacionadas, que no se consideran primera enajenación en los términos indicados.
Por tanto, revisar únicamente que nadie haya habitado la vivienda no es suficiente. Debe comprobarse la historia de dominio y la naturaleza de las transferencias. Una propiedad desocupada puede tener antecedentes jurídicos relevantes para la calificación.
Pide al vendedor los documentos que respalden el cumplimiento y define quién verificará esos antecedentes. La revisión legal del título y la revisión tributaria cumplen funciones complementarias; la aprobación de un crédito hipotecario no certifica por sí sola esta exención.
Qué plazo debe cumplir la escritura o promesa
La ventana principal dura un año desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación: 1 de diciembre de 2026. La compraventa debe constar en escritura pública otorgada dentro del plazo, salvo la vía especial de promesa que establece la norma.
Esa vía permite una escritura posterior cuando su antecedente sea una promesa otorgada por escritura pública o instrumento privado protocolizado dentro de la vigencia. Una reserva comercial o un documento sin las formalidades exigidas no debe tratarse como equivalente.
Antes de asumir una fecha, coordina financiamiento, documentos y firma. Debe revisarse el cómputo del plazo y la aplicación de las instrucciones del SII. No confundas una fecha interna del proyecto con el hito legal que determina el cumplimiento.
Qué pasa con ciertas compraventas anteriores
El artículo contempla una opción para determinadas escrituras otorgadas entre el ingreso del mensaje presidencial y el inicio señalado, cuando se cumplan sus requisitos y se haya pagado IVA. Incluye exigencias de mención expresa y un procedimiento para el vendedor.
La devolución se relaciona con acreditar la restitución del impuesto a quienes efectivamente lo soportaron, conforme a las reglas citadas por la ley. No significa que todo comprador anterior recibirá dinero de manera automática.
Si ya compraste, reúne la escritura, factura, antecedentes de pago y recepción. Solicita revisar si tu operación corresponde exactamente al supuesto, cómo debe documentarse y qué gestión requiere el vendedor. Evita comprometer ese eventual monto en un presupuesto sin la revisión previa.
Revisa los requisitos con tus documentos
Cuéntanos tu situación y la información disponible. El alcance de la asesoría se define según tu caso.
Por qué no se debe prometer una rebaja universal de 19%
La tasa de IVA y un descuento sobre el precio final son conceptos diferentes. El precio de una vivienda comprende elementos cuya base tributaria y condiciones deben examinarse. La ley establece una exención elegible, no una fórmula de descuento comercial idéntica para todos.
Solicita una cotización que identifique el tratamiento y el precio total que pagarás, incluidos los bienes y gastos correspondientes. Si comparas propuestas, usa el mismo alcance, fechas y condiciones. Dejar estos elementos por escrito permite distinguir una diferencia comercial de un efecto tributario.
El vendedor conserva derechos de crédito fiscal bajo la regulación especial, con alternativas y efectos que también deben revisarse en su contabilidad. La exención no vuelve innecesaria la documentación de la venta ni la conciliación del proyecto.
Cómo te ayuda Lofwork a preparar la consulta
Los servicios contables de Lofwork permiten iniciar una revisión de los antecedentes tributarios de una operación empresarial. Para una compra personal o proyecto inmobiliario, define el alcance profesional y la coordinación legal que se requieren.
Organiza una carpeta de respaldo tributario, revisa cómo documentar decisiones tributarias y distingue el efecto sobre el impuesto a la renta cuando corresponda. Esta nota no certifica la elegibilidad de un proyecto particular.
Puedes ubicar esta medida en la guía general de la reforma tributaria. Si necesitas organizar quién realizará la revisión, compara contador interno o contabilidad externa.
Preguntas frecuentes
¿Toda vivienda nueva se venderá sin IVA?
No. Debe cumplir los requisitos copulativos y el vendedor debe optar conforme a la disposición.
¿La recepción municipal puede obtenerse después de publicada la ley?
El requisito exige certificado con fecha anterior a la publicación, según el artículo cuarto transitorio.
¿Una reserva simple asegura el beneficio si firmo después?
No. La vía de escritura posterior exige una promesa con las formalidades y fecha previstas por la ley.
¿Estacionamientos y bodegas pueden incluirse?
Sí, cuando se venden junto con la vivienda en el mismo acto o contrato y cumplen las condiciones legales de recepción.
¿Si compré antes recibiré automáticamente una devolución?
No. Existe un supuesto especial para ciertas operaciones anteriores y debe revisarse su procedimiento, requisitos y gestión del vendedor.
Da el siguiente paso con una revisión documentada. Identifica primero requisitos, fechas y responsabilidades antes de ejecutar la operación.
