Arriendo DFL2: quién puede optar al impuesto único del 5%
El arriendo DFL2 de determinadas viviendas económicas podrá tributar con un impuesto único de 5% sobre la renta bruta desde el 1 de enero de 2027. La Ley 21.850 distingue personas naturales, empresas individuales y personas jurídicas, con requisitos de superficie, relación entre las partes y actividad. No es una tasa automática para cualquier propietario ni para todas las viviendas calificadas DFL2.
Revisión: 19 de octubre de 2026. La base está en los artículos 3, noveno transitorio y décimo octavo transitorio de la Ley 21.850. Identifica tu caso antes de comparar el impuesto con las reglas habituales.
Qué cambia para el arriendo DFL2
La ley incorpora un tratamiento para pequeñas viviendas económicas y una disposición transitoria para ciertas compras de viviendas nuevas. Son vías que deben distinguirse, porque tienen condiciones diferentes de superficie y adquisición.
El 5% se aplica al importe bruto de las rentas según el contrato, sin deducciones. No es un impuesto sobre la utilidad después de intereses, reparaciones o contribuciones. Una comparación que reste gastos antes de aplicar 5% no refleja la base descrita en la ley.
El régimen es opcional dentro de sus requisitos. Antes de elegir, revisa el tratamiento actual, obligaciones y efectos de ingresar o salir. La conveniencia no se determina solo comparando el porcentaje con la tasa marginal personal.
Personas naturales: la tercera vivienda en adelante
El nuevo artículo 24 bis contempla a personas naturales que obtengan rentas por viviendas económicas desde la tercera, con superficie edificada de hasta 90 m² por unidad, cedidas a personas no relacionadas según la referencia legal.
La norma distingue estas viviendas de las dos primeras que puedan acceder a los beneficios generales correspondientes. El tratamiento del 5% no debe aplicarse sin más a las primeras dos ni usarse para afirmar que se eliminan todos sus beneficios anteriores.
La vía del artículo 24 bis no se aplica a viviendas asignadas a una empresa individual. Esa situación tiene regulación en el artículo 24 ter. Identificar quién es propietario y cómo está incorporado el inmueble es tan importante como medir la superficie.
¿Esta medida podría afectar tus decisiones? Reúne los antecedentes de tu caso antes de aplicar una tasa o beneficio.
Personas jurídicas y empresas individuales
El artículo 24 ter contempla personas jurídicas propietarias y personas naturales con viviendas asignadas a su empresa individual, en este último caso desde la tercera vivienda. Considera unidades de hasta 90 m² y contratos con no relacionados, junto con las condiciones del régimen.
Exige giro exclusivo de cesión de uso, goce o explotación de las viviendas comprendidas, con las salvedades expresas sobre inversiones necesarias para mantener flujos de caja y enajenación de las viviendas. Obtener otras rentas puede producir la salida y tributación por reglas generales.
La opción debe comunicarse al SII en el inicio de actividades. No pueden acogerse contribuyentes con un giro activo diverso o que, habiendo terminado giro, no cuenten con el certificado indicado. Por eso, una sociedad operativa existente no debe asumir que basta añadir un arriendo a sus ingresos.
La vía transitoria para viviendas nuevas de hasta 140 m²
El artículo décimo octavo transitorio contempla compraventas de viviendas económicas nuevas de hasta 140 m² celebradas dentro de doce meses desde la publicación. Permite optar por el impuesto sobre sus rentas desde el 1 de enero de 2027, con las condiciones indicadas.
Debe tratarse de viviendas económicas nuevas conforme a la definición legal, que no hayan tenido una transferencia de dominio anterior a la compraventa considerada. La compra debe celebrarse con partes no relacionadas. En lo que no contradiga esta disposición, se aplica el artículo 3.
No mezcles el plazo de doce meses para comprar con la fecha de inicio del impuesto sobre arriendos. Tampoco extiendas el límite de 140 m² a cualquier inmueble antiguo: es una regla transitoria para adquisiciones que cumplan sus condiciones.
Qué ocurre con bodegas y estacionamientos
La ley permite incluirlos cuando están en la misma dirección y forman parte del contrato de cesión de uso o goce correspondiente, aun con rol de avalúo distinto. Sus dimensiones no se consideran para el cómputo de superficie de la vivienda bajo las reglas indicadas.
Verifica la unidad habitacional, roles, dirección y contrato. No basta que una bodega sea del mismo dueño si se arrienda de forma independiente o no cumple el supuesto. El respaldo debe permitir seguir qué bienes generan cada renta.
Esta revisión es diferente de la exención temporal de IVA en primeras ventas de viviendas nuevas. Comprar sin IVA y tributar por un arriendo al 5% son materias con requisitos distintos; una no acredita automáticamente la otra.
Revisa los requisitos con tus documentos
Cuéntanos tu situación y la información disponible. El alcance de la asesoría se define según tu caso.
Qué obligaciones y decisiones debes anticipar
Para los contribuyentes del artículo 24 ter, la ley establece declaración anual y pagos provisionales mensuales con la fórmula allí señalada. También excluye la devolución del artículo 27 bis del IVA. La salida voluntaria debe comunicarse y no permite reingresar al régimen.
Reúne títulos, certificados DFL2, superficie, fecha de adquisición, orden de las propiedades, contratos y antecedentes de relación entre las partes. Si existe una empresa, agrega su giro, inicio de actividades y demás rentas. Estas diferencias pueden cambiar la vía disponible.
Un ejemplo de revisión es comparar una tercera vivienda económica de 85 m² de una persona natural con una vivienda nueva de 120 m² adquirida durante la ventana transitoria. Ambas requieren revisar antecedentes, pero su posible acceso se estudia en disposiciones distintas. El ejemplo no atribuye una elegibilidad ya aprobada.
Cómo te ayuda Lofwork a ordenar los documentos
Los servicios contables de Lofwork permiten iniciar una revisión del registro y la situación tributaria del propietario o empresa. Define el alcance con los antecedentes disponibles antes de optar o cambiar una estructura.
Prepara una carpeta de respaldo tributario, separa las nociones de impuesto a la renta y deja por escrito los fundamentos mediante una decisión tributaria documentada. El objetivo es identificar la vía correcta y sus obligaciones.
Puedes ubicar esta medida en la guía general de la reforma tributaria. Si necesitas organizar quién realizará la revisión, compara contador interno o contabilidad externa.
Preguntas frecuentes
¿El 5% se calcula después de descontar gastos?
No. La ley lo aplica sobre el importe bruto de las rentas comprendidas, según contrato y sin deducciones.
¿Toda vivienda DFL2 de hasta 140 m² califica?
No. El régimen permanente considera hasta 90 m². Los 140 m² corresponden a la vía transitoria de compras elegibles de viviendas nuevas.
¿La regla de personas naturales comprende la primera vivienda?
El artículo 24 bis se refiere a la tercera vivienda económica en adelante. Deben revisarse separadamente los beneficios de las primeras dos.
¿Una empresa con otros giros puede ingresar automáticamente?
No. El artículo 24 ter exige condiciones de giro e inicio de actividades y contempla exclusiones y consecuencias por otras rentas.
¿Desde cuándo se aplica a los arriendos comprendidos?
Desde el 1 de enero de 2027, con las reglas y opciones aplicables al contribuyente y a la vivienda.
Da el siguiente paso con una revisión documentada. Identifica primero requisitos, fechas y responsabilidades antes de ejecutar la operación.
